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  • Photo du rédacteurNathalie HAMET

SAUVEGARDE DE RESIDE ETUDES : RAPPEL D'UN CONTEXTE DEJA DIFFICILE

Dernière mise à jour : 9 févr.




Le groupe Reside Etudes est constitué de sociétés, et est divisé en branches d’activités : construire des immeubles, les commercialiser et  les exploiter.


La branche promotion a toujours été le cœur de métier de Réside Etudes et le moteur de sa croissance. Le groupe s’est spécialisé dans la construction de résidences gérées en utilisant le levier des dispositifs fiscaux pour assurer la commercialisation de ses constructions auprès de particulier.


Il faut comprendre que la branche gestion n’est pas la priorité du groupe mais la condition nécessaire pour vendre les immeubles construits.


Les sociétés d’exploitation restent quant à elles toujours relativement fragiles et jamais très rentables.


Les renouvellements de baux commerciaux sont d’ailleurs des temps fort car l’exploitant tente très souvent de baisser les loyers en prétendant à des baisses de valeurs locatives alors qu’en réalité, les loyers sont surévalués dès le départ pour justifier des prix de vente eux-mêmes surévalués.


En 2020 et 2021, le Covid a mis en difficulté sa branche gestion en raison d’une chute drastique et inattendue du chiffre d’affaires.


Comme beaucoup d’autres exploitants (AppartCity, Pierre & Vacances, Lagrange, etc.) Réside Etudes a cessé de régler ses loyers pendant de nombreux mois, tout comme ses échéances de prêts, générant une crise aigüe avec ses bailleurs et ses banquiers.


La filiale exploitant les résidences étudiantes (Résidences Services Gestion – RCS 404 362 576) a imposé des échéanciers de paiements, tandis que la filiale exploitant les résidences de tourisme (Reside Etudes Apparthotels – RCS 488 885 732) a tenté de forcer ses bailleurs à consentir de très importants abandons de leurs loyers sur 2020 et 2021. Certains bailleurs ont accepté mais une partie d’entre eux le regrette car Réside Etudes n’a pas enregistré assez d’économie de loyer pour se tirer d’affaire.


Elle est au contraire restée attentiste pendant de nombreux mois alors que pendant ce temps, deux de ses principaux concurrents (AppartCity puis Pierre & Vacances) ouvraient des procédures de conciliation pour trouver une issue amiable à la crise des loyers.


Notre cabinet peut aujourd’hui en témoigner pour avoir également été en première ligne de ces deux procédures de conciliation.


Ces conciliations, après des négociations difficiles dont les avancées ont été relatées en temps réel auprès de centaines de clients, ont permis, pour respectivement 10 000 et 18 000 bailleurs de se voir offrir une sortie de crise raisonnable et négociée consistant en un abandon limité de loyers contre une reprise normale du paiement des loyers et des contreparties.


En 2022, AppartCity réalisait de nouveau un chiffre d’affaires meilleur qu’en 2019 et est redevenue une entreprise stable qui paie ses loyers. De leur côté, les biens ont retrouvé leur valeur vénale d’avant le crise.


Cette résolution de crise rapide s’explique principalement par la nature des relations bailleurs exploitants précédemment nouées.


Le groupe AppartCity avait connu une précédente crise en 2015, et était au bord du dépôt de bilan.


Les propriétaires s’étaient petit à petit regroupés en collectifs, pour mener des actions en justice en paiement des loyers, puis des associations, puis une fédération d’associations destinée à souder les propriétaires.


Cette structuration déjà présente a permis aux bailleurs AppartCity d’être informés, mobilisés, conscients des enjeux, en un temps record lors de la survenance de la crise du Covid, et surtout de se regrouper autour de représentants pour une négociation à l’échelle de la France entière.


Puis, ce schéma a été reproduit auprès du Groupe Pierre & Vacances le leader des résidences de tourisme où là encore, une mobilisation rapide des bailleurs a permis de faire émerger des groupes de négociation efficaces qui ont fait le succès de la procédure de conciliation mise en place, sur le même principe: les efforts de l’ensemble des bailleurs devaient être plus faibles que ceux de chacun des autres grands créanciers (Etat et banques).


Réside Etude leur a tardivement emboité le pas et ouvert elle aussi une conciliation mais pour sa seule filiale Réside Etudes Apparthotels qui était la plus affaiblie par le Covid.


Nous avions alors espéré négocier un juste équilibre des efforts ainsi que nous étions parvenus à le trouver lors des deux autres conciliations mentionnées ci-dessus.


Nous avons malheureusement dû constater que les intentions de nos interlocuteurs étaient bien différentes : le groupe ne voulait pas soutenir  sa filiale et espérait en réalité que tous les efforts soient exclusivement portés par les bailleurs au travers d’abandons de loyers déraisonnablement élevés.


Ainsi et pour exemples : constatant que REA était créancière d’autres sociétés du groupe, nous avons suggéré que ces créances  lui soient remboursées pour lui permettre de se rétablir. Refusé. Nous avons demandé de connaître l’état des négociations avec les banques et l’Etat pour aligner les efforts des bailleurs avec ceux des banques. Refusé.


Cet entêtement et cette intransigeance nous ont conduits  à quitter les négociations.


Après l’échec de la conciliation, et en dépit de la confirmation par la Cour de cassation de l’exigibilité des loyers Covid, REA a continué de refuser de payer les loyers (18 mois pour certains propriétaires).


Son dirigeant, M. Nicolet aurait tenté de revendre la société REA et en a confié le dossier à une banque d’affaires, mais sans succès, étant probable que les conditions demandées étaient là encore inacceptables pour un repreneur.


Réside Etudes a donc laissé pourrir la situation auprès de ses bailleurs, perdant par-là leur confiance, y compris de ceux qui avaient accepté des efforts sans discuter en 2021.


Mais pendant ce temps, le groupe a continué ses manœuvres et a discrètement cédé plus d’une dizaine de ses résidences senior au groupe DomusVI.


Aujourd’hui, ce sont 9 sociétés du groupe qui se placent sous la protection d’une procédure de sauvegarde.


Dans un prochain billet, nous apporterons notre analyse sur les enjeux de cette procédure.

Pour l’heure, nous vous rappelons l’urgence et l’importance de déclarer votre créance au passif de la procédure.

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