Hamet & Lorgeoux Avocats

LOYERS COVID
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Voici 18 mois que Reside Etudes a cessé de payer les loyers des propriétaires des résidences Affaires.

Les propriétaires des résidences Etudiants, quant à eux, se sont vus imposés des délais de paiement.

Reside Etudes demande à ses propriétaires des abandons de loyers, en leur proposant à ses propriétaires un paiement au titre des loyers 2020 de 40% du loyer total.
Ceci correspond à un abandon d’environ 7 mois et demi de loyer, ou encore 3 000 euros pour un loyer annuel de 5 000 euros.

Voici notre analyse :

  1. Sur le statut juridique des loyers pendant la crise sanitaire 

Les loyers sont exigibles. Aucun texte n’a dispensé les locataires, y compris les locataires de résidences de tourisme, d’interrompre le paiement de leurs loyers.

La Cour de cassation doit rendre un avis dans les prochains jours qui viendra mettre de l'ordre dans les théories avancées par les uns et les autres quant à l'exigibilité des loyers depuis le début de la crise sanitaire. 

Nous suivons l'évolution législative et jurisprudentielle avec la plus grande attention pour agir ou négocier toujours au mieux de l'intérêt de nos clients.

2. Sur les motifs économiques

Reside Études avance des données économiques qu’il convient également d’analyser :

 

« Notre branche « Apparthôtels », subit une très forte régression aussi bien en terme de chiffre d’affaires, qu’en taux d’occupation. ».

 

Or, Réside Études n’exploite pas que des Apparthôtels, loin de là, mais également des résidences étudiantes sous les marques Les Estudines et Stud'City qui n’ont pas subi de perturbation, des résidences séniors sous la marque Les Girandières qui n’ont pas non plus subi de perturbations. Les Apparthôtels ne représentent que 30% de son activité.

 

Les baisses économiques de la société toute entière et non pas seulement de la « branche Apparthôtels » sont donc largement à minimiser.

 

Réside Études indique :

« Au 30/09/2020, le chiffre d’affaires réalisé des recettes d’hébergement s’élève seulement à 52 M€ contre 96 M€ au 30/09/2019, soit une diminution de ses recettes d’hébergement de plus de 45 % par rapport à celles enregistrées à la même période l’année dernière.

Par ailleurs, en dépit de l’ajustement de notre politique tarifaire afin de rester attractif et de continuer d’attirer la clientèle dans ce climat difficile, le taux moyen d’occupation des résidences hôtelières reste très bas avec un taux d’occupation moyen de 41% en 2020 contre 73% au 30/09/2019. »

 

Ces chiffres sont parfaitement invérifiables.

En effet, Reside Études fait partie de cette majorité d’exploitants qui omet volontairement de communiquer les comptes d’exploitation et bilan des résidences à ses propriétaires, au mépris de la loi.

 

Quoi qu’il en soit, il est intéressant de consulter les comptes sociaux de Reside Études (disponibles publiquement sur Infogreffe) qui indiquent que la société réalise des bénéfices confortables chaque année :

  • 2016    943 740 euros

  • 2017    3 400 051 euros

  • 2018    2 398 718 euros 

  • 2019    4 006 905 euros

 

Un bénéfice inférieur en 2020, lié à la crise sanitaire, ne justifierait donc pas un abandon des propriétaires de plus de 7 mois de loyer, car cette économie représenterait pour Reside Études une somme totale considérable :

 

Hypothèses de calcul : Réside Études exploite 8 280 logements Apparthôtel (source : rapport annuel 2019). Si le loyer moyen est de 500 euros par mois (hypothèse), 7 mois de loyers représentent :

8 280 x 7 x 500 = 28 980 000 euros.

 

La demande d’abandons de loyers est donc selon nous parfaitement injustifiée.

 

3. Sur la proposition elle-même 

La lettre indique assez clairement que les propriétaires ne recevront aucun loyer tant qu’ils n’auront pas retourné ce courrier signé pour concéder les abandons de loyers demandés.

Il s’agit selon nous d’un chantage, Reside Etude comptant une fois de plus sur l’absence de réaction des propriétaires pour maximiser son profit en profitant de la crise pour abuser de la bienveillance de ses bailleurs.

Nous vous conseillons donc de refuser cette proposition.

 

Au-delà de ce refus, nous croyons impérativement nécessaire d’assurer le recouvrement judiciaire de vos loyers afin de ne pas laisser s’accroître votre arriéré.

 

Nous sommes actuellement dans une période incertaine pendant laquelle de grandes manœuvres peuvent s'opérer. Certains exploitants se sont ainsi placés sous le régime protecteur de la Conciliation voire de la Sauvegarde, chacune empêchant toute initiative judiciaire pour préserver vos droits et vos intérêts, en suspendant notamment l'exigibilité de tous vos loyers impayés.

 

En conséquence de cela, notre premier conseil est celui que nous indiquons à tous nos clients propriétaires de résidences services : regroupez-vous !

 

Tous les propriétaires d’une résidence donnée, et mêmes tous les propriétaires liés au même exploitant sont faibles quand ils sont seuls, et plus forts quand ils sont ensemble.

 

Un regroupement permet en effet d’agir collectivement.

 

Dans cette affaire, notre cabinet, qui est spécialisé dans la défense des propriétaires de résidences services et des actions collectives, pourra vous assister pour réclamer pour l’ensemble d’entre vous le règlement des loyers impayés :

  • Assignation en référé sollicitant la condamnation (à défaut pour Reside Études d’avoir déféré à la mise en demeure) :

à communiquer les comptes d’exploitation sous astreinte,

- au paiement de l’arriéré des loyers.

  • Négociation en parallèle et le cas échéant, dans le cadre d'une conciliation si elle devait être décidée par le Tribunal de commerce. Dans ce cas, du fait de la confidentialité attachée à cette procédure, seuls les propriétaires Reside Etudes Appart'Hotel en seraient informés.