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  • Photo du rédacteurNathalie HAMET

LE CABINET DANS LA PRESSE

Nous reproduisons ici, avec la permission de son auteur, Monsieur Vincent Lepercq, journaliste pour Business Immo un article paru le 15 décembre 2023 à 12:00




"Le spécialiste de l’immobilier d’investissement Réside études en grandes difficultés


Plusieurs des filiales de ce groupe de promotion et de gestion, qui exploite les résidences Les Estudines, Les Girandières, Residhomes ou Séjours & Affaires, ont été placées sous procédure de sauvegarde. Une conciliation portant sur le paiement des loyers Covid avait auparavant échoué avec plusieurs groupes de petits épargnants ayant investi dans les murs.


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Le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde, le 4 décembre dernier, à l’encontre du groupe Réside études. Le lendemain, sur son site internet, ce spécialiste des résidences gérées pour étudiants, seniors et clientèle d’affaires (239 au total en France et à l’étranger à fin 2022) annonçait que neuf de ses filiales étaient concernées par cette décision : Réside études investissement, Réside études exploitation, Réside études gestion (personnels des directions d’exploitation et supports), l’Yser (personnels des branches d’exploitation étudiante et appart'hôtel), Résidences services gestion, Réside études appart'hôtel, Réside études seniors, RE franchise Chessy et Relais spa Val d’Europe. Ces sociétés sont donc protégées de leurs créanciers pour une période initiale de six mois renouvelable. 


« La tension sur les marchés a conduit les investisseurs financiers à resserrer les conditions de maturité, de taux et de renouvellement des opérations en cours, ce qui était susceptible de mettre en péril le groupe à brève échéance », dit Réside études, plus connu pour ses marques Les Estudines, Stud’City, Les Girandières, Palazzo, Residhomes ou Séjours & Affaires. « Afin d’éviter un risque imminent de liquidité, la procédure de sauvegarde s’est imposée comme la solution pour restructurer et rééchelonner la dette financière des diverses entités. Elle permet d’engager une négociation avec les partenaires financiers ». 


Mais des négociations ont déjà eu lieu avec certains créanciers. Elles portaient sur le paiement des loyers aux bailleurs des résidences d’affaires et de tourisme (pas celles pour les étudiants et les seniors), suite à la crise du Covid-19 qui a impacté négativement leur taux d’occupation. Et elles n’ont abouti que très partiellement. « Une période de conciliation avait été ouverte fin 2021 », indiquent Nathalie Hamet et François Lorgeoux, avocats chez Hamet & Lorgeoux, représentant une centaine de particuliers qui ont investi dans ces résidences gérées, avantageuses fiscalement, en contractant des emprunts. « Nous avons quitté la table des négociations quelques semaines après. Des trois cabinets d’avocats qui représentaient les investisseurs particuliers, qui sont des milliers dans ce dossier, aucun n’a accepté la proposition financière de Réside études. Ils ont trouvé des accords, dans certains cas. Et des particuliers ont signé des abandons de créances après avoir reçu des courriers. Réside études a beaucoup économisé d’argent comme cela. »


Les loyers Covid restent dus par le locataire au bailleur


Dans son rapport financier 2021, le groupe de Philippe Nicolet, PDG, souligne d’ailleurs que pour sa seule branche appart'hôtel, « la clause de retour à meilleure fortune offerte aux investisseurs, majoritaires, ayant signé l’avenant d’abandon de loyer sur 2020 et 2021, s’est élevée à 2,1 M€ HT. » Réside études, qui annonce 23 000 investisseurs particuliers en 2022 et des institutionnels parmi ses bailleurs, dit aussi qu’il avait sollicité une année supplémentaire de franchise des prêts garantis par l’État (PGE), conformément au dispositif gouvernemental, et négocié avec les Urssaf des échéanciers de paiement des charges sociales. 

L’année 2022 se présentait sous de meilleurs auspices. Avant que la justice s’en mêle. Mi-2022, la Cour de cassation a jugé que les loyers commerciaux restent dus par le locataire au bailleur, même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement. « Les négociations menées dans le cadre de l’apurement des loyers suspendus avec les propriétaires non acceptants des accords proposés par la société en 2020 et 2021 se sont poursuivies tout au long de l’année. Quelques décisions de justice au fond ont été rendues en la défaveur de la société conduisant au versement d’un montant d’environ 6 M€ de loyers sur l’année 2022 », dit le promoteur-gestionnaire.

« Des décisions de justice ont condamné Réside études à payer ces loyers », soulignent Nathalie Hamet et François Lorgeoux, qui ont défendu plus de 2 000 petits investisseurs-bailleurs (3000 lots) dans le dossier de sauvegarde d’Appart’City, puis d’autres sur celui de Pierre & Vacances. « Même si le bailleur dispose déjà d’une décision ayant condamné Réside études à le payer, il encourt la perte pure et simple de toute sa créance s’il n’effectue pas une déclaration de sa créance dans les deux mois de la date à laquelle ce jugement de sauvegarde sera publié au BODACC (pas encore publiée le 14 décembre) et selon les formes requises. »  


Un coup de main de l’État et une ouverture du capital envisagée


Fin 2022, Réside études gérait 32 864 logements (+2 %), dont 18 460 occupés par des étudiants, 5 549 par des seniors et 8 855 résidences hôtelières. Soit 2 % de plus qu’en 2021 et environ 20 % de plus qu’en 2018. Cette année là, son chiffre d’affaires consolidé se montait à 498 M€, en hausse de 21 %, dépassant son niveau de 2019. Mais avec une masse salariale en baisse de 12b% (2 600 employés). Le groupe accusait une perte nette consolidée de 33 M€, après celle de 53 M€ en 2021. Son résultat opérationnel était toutefois repassé dans le vert, avec un profit de 21 M€.


La société a renforcé ses fonds propres en 2022 via la cession, avec plus-value, des fonds de commerce et locaux de service de 13 résidences services seniors. Mais surtout, suite à la souscription par l’État pour 60 M€ dans le cadre du Fonds de transition, de titres (TSDI) émis par Réside études investissement, pour aider la branche appart'hôtel. Enfin, la titrisation des créances étudiants et seniors mise en place depuis quatre ans a été prolongée d’un an, pour 70 M€. En 2023, il était question d’ouvrir le capital de Réside études seniors à un partenaire stratégique. Tout en  réalisant une nouvelle titrisation et en remboursant environ un quart des PGE et un tiers des charges sociales reportées pendant le Covid."



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