Les impayés des loyers AppartCity : des procédures en référé et après ?
Résumé : Tant qu’AppartCity ne fait pas l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le recouvrement des loyers par des actions en référés reste l’option la plus intéressante. Mais il faut d’ores et déjà se préparer à confier certaines résidences à d’autres exploitants, si les circonstances devaient conduire AppartCity à demander des baisses de loyers ou la résiliation pure et simple des baux.
Le Groupe AppartCity rencontre actuellement des difficultés de paiements de loyers. Tous les propriétaires sans exception, en subissent les conséquences. Depuis octobre / novembre 2014, les loyers sont soit payés avec retard de plusieurs mois, soit sont tout simplement suspendus.
Pour ajouter à l’inquiétude, la communication du groupe est quasi-inexistante, à l’exception de quelques promesses formulées oralement par téléphone aux propriétaires les plus pressants.
La Fédération des Associations de Propriétaires de Résidences Appart’Hotel (FAPRAH) a notamment pour objet de réfléchir à la suite probable de nos difficultés actuelles et à l’avenir de nos résidences.
Plusieurs inconnues entrent en ligne de compte, qui rendent la situation complexe et amènent les uns et les autres à élaborer des stratégies parfois contradictoires.
La donnée initiale est que les biens immobiliers ont été souscrits dans un contexte de défiscalisation, qui impose aux propriétaires de donner à bail leur bien pendant 9 ans minimum à un exploitant unique.
Les propriétaires sont liés par des baux qui font que la bonne fin de leur investissement dépend de la bonne exécution par AppartCity de ses obligations.
Il est évident que le scénario idéal serait qu’AppartCity règle les loyers à l’heure et pour toujours.
Toutefois, il apparaît qu’AppartCity rencontre des difficultés de trésorerie qui l’incitent à décaler le plus possible le paiement des loyers courants, et a fait le choix, à ce jour, d’attendre d’être assignée pour régler.
Les sources de ces difficultés sont celles rencontrées par nombreuses autres groupes de la même filière avant eux.
Ce choix d’attendre d’être assignée est fort contestable, mais il est tout de même rassurant de constater que jusqu’à présent, tous les propriétaires ayant entrepris une action en justice ont été réglés, ce qui démontre quand même l’existence d’un minimum de trésorerie.
En réalité, nous ne sommes pas en mesure de connaître l’importance de ces difficultés, et notamment si elles sont passagères ou démontrent au contraire un état de cessation des paiements de nature à faire placer l’entreprise en redressement judiciaire à court ou moyen terme.
Dès lors, plusieurs scénarios doivent être envisagés :
SCÉNARIO 1 : APPARTCITY CONTINUE DE RÉGLER LES LOYERS APRÈS ÊTRE ASSIGNÉE
C’est le scénario actuel.
Dans cette hypothèse, l’intérêt des propriétaires est alors d’assigner à chaque trimestre.
Même si la procédure en référé fait exposer des frais de justice, les indemnités d’article 700 du CPC accordées par les juridictions permettent de compenser u moins partiellement ce coût, même ‘il existe de réelles disparités entre les juridictions.
Cette situation ne pourra toutefois pas durer éternellement.
Ou bien AppartCity améliore sa trésorerie et reprend le règlement de ses loyers à la date d’exigibilité, ou bien nous basculerons dans le scenario 2 ci-dessous.
SCÉNARIO 2 : SAUVEGARDE OU REDRESSEMENT JUDICIAIRE
Dans cette hypothèse, AppartCity ne règle plus les loyers, même après être assignée et malgré une condamnation judiciaire.
La cessation de paiement serait alors caractérisée et AppartCity sera, de gré ou de force, placée en sauvegarde judiciaire (à sa demande) ou en redressement judiciaire (à la demande d’un ou plusieurs créanciers, parmi lesquels les propriétaires).
Au vu de précédentes procédures en redressement judiciaire déjà engagées dans ce sens par certains propriétaires, nous constatons qu’AppartCity refuse de se placer dans une telle procédure. AppartCity s’est opposée avec succès à cette assignation en redressement judiciaire en démontrant que malgré les retards, les loyers étaient tout de même payés, ce qui est vrai pour l’instant, du moins pour les propriétaires qui agissent en justice.
Si AppartCity ne peut plus assurer ces paiements, le redressement judiciaire sera inévitable et dans ce cas, la gestion de l’entreprise ne relèverait plus uniquement du choix d’AppartCity.
De nouveaux acteurs interviendront : un juge commissaire, un mandataire judiciaire (chargé de calculer les dettes de l’entreprise), un administrateur judiciaire (chargé d’assister le chef d’entreprise dans la gestion de l’entreprise et établir un plan de redressement), et cinq représentants des créanciers (parmi lesquels des propriétaires poseront leur candidature bien sûr).
Sans détailler tout le mécanisme de la procédure de redressement judiciaire (qui fera l’objet d’un prochain article), les aspects qui nous concernent sont les suivants :
Loyers antérieurs : suspendus jusqu’à…
Tous les loyers impayés à la date d’ouverture de la procédure sont suspendus, ils ne sont plus exigibles.
Les actions en référés telles que celles actuellement mises en œuvre ne sont plus possibles, c’est le principe de la suspension des poursuites.
D’où la nécessité aujourd’hui de ne pas laisser les loyers impayés s’accumuler.
Chaque propriétaire devra déclarer sa créance en envoyant un courrier LRAR au mandataire judiciaire dans les deux mois du placement en redressement judiciaire. A défaut, les loyers antérieurs seraient pour ainsi dire perdus.
Comme pour les actions en référé, le regroupement des propriétaires est un fort avantage.
Toutes les créances déclarées et admises formeront le passif de l’entreprise, qui fera l’objet d’un plan d’apurement du passif.
Ce plan imposera à tous les propriétaires des délais de paiement et/ou des remises de leur créance antérieure, par exemple : 100% de la créance sur 10 ans, ou 50% de la créance sur 3 ans. En clair, leur recouvrement sera très fortement compromis.
D’où, là encore, la nécessité de ne pas laisser les loyers impayés s’accumuler.
Loyers postérieurs : payables à l’échéance, sauf si…
Le principe est qu’en cas de procédure collective, les baux se poursuivent et doivent être exécutés. Les loyers postérieurs devront être réglés à l’échéance.
A défaut de paiement, les actions en justice pourront être reprises pour ces loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure et une résiliation pourra être réclamée.
Toutefois, si AppartCity, dégagée du paiement des dettes antérieures ne peut même pas payer les loyers courants, alors des mesures plus drastiques seront prises.
1. Abandon de certaines résidences (en cas de redressement judiciaire seulement)
L’administrateur d’un entreprise en redressement judiciaire a le pouvoir de résilier les contrats (en l’occurrence les baux) qui ne sont pas intéressant pour l’entreprise.
AppartCity sera amenée, dans ce cas, à abandonner certaines des résidences les moins rentables en résiliant les baux commerciaux.
Les loyers antérieurs resteront pris en comptes sous réserve d’une déclaration de créance, mais les loyers post-résiliation ne seront bien sûr plus versés.
Les propriétaires de ces résidences devront donc retrouver un exploitant très rapidement pour assurer la continuité des loyers.
En tout état de cause, le changement d’exploitant devra être réalisé dans les 12 mois de cette résiliation, sous peine de surcroit de la reprise d’une partie de l’avantage fiscal.
Ces autres sociétés d’exploitation de résidences de tourisme n’étudieront une reprise que résidence par résidence, si elles estiment que ces résidences peuvent redevenir profitables. Ces reprises s’accompagneront nécessairement de baisses de loyers.
Si les propriétaires d’une résidence donnée, abandonnée par AppartCity car non rentable, négocient une reprise après la résiliation de leur bail, ils ne seront nécessairement pas en position de force pour obtenir un nouveau bail dans de bonnes conditions.
2. Renégociation des loyers
La renégociation des baux ne peut nous être imposée, même en cas de redressement judiciaire.
Toutefois, AppartCity ne manquera pas de demander des négociations amiables pour une baisse de loyers en menaçant de résilier les baux en cas de désaccord.
Dans tous les cas, il semble évident qu’aucune négociation ne pourra intervenir sans qu’AppartCity ne fournisse les comptes détaillés de la résidence concernée et de la société à un niveau national, incluant notamment son niveau de marge.
C’est la raison pour laquelle il est essentiel, lors de chaque procédure en référé en règlement des loyers, de profiter de l’occasion pour demander également la condamnation d’AppartCity à communiquer les comptes d’exploitation de la résidence et le bilan.
AppartCity semble extrêmement réticente à communiquer ces éléments car malgré des condamnations judiciaires déjà obtenues, AppartCity ne s’est toujours pas exécutée, ce qui oblige les propriétaires à saisir le Juge de l’exécution pour faire liquider les astreintes prononcées.
Dans tous les cas, le regroupement des propriétaires dans une association qui sera chargée, le temps venu, de négocier les baux avec AppartCity sera là encore, un avantage de poids.
SCÉNARIO 3 : LES PROPRIÉTAIRES VEULENT CHANGER D’EXPLOITANT ET QUITTER APPARTCITY
Quitter AppartCity et confier la gestion des résidences à un autre exploitant est tentant.
C’est possible, mais plusieurs éléments importants sont à savoir:
Il faut se rappeler que le Groupe Menguy Investissement avait consenti des loyers élevés pour correspondre au prix (trop) élevé d’acquisition des biens. Il faut donc s’attendre, en cas de changement d’exploitant à ce que les loyers soit réduits (conclusion de nouveaux baux) pour s’ajuster à la rentabilité économique de chaque résidence.
Les baux en cours avec AppartCity ne prévoient pas de clause résolutoire. Par conséquent, le seul moyen de quitter AppartCity (hors des cas de redressement judiciaire étudiés ci-dessus) est de saisir le juge et demander à la résiliation judiciaire des baux pour inexécution. Il s’agira d’une action au fond et non d’une action en référé comme celles entreprises actuellement. Ces actions seront donc plus longues.
Il est nécessaire que cette décision soir prise par au moins 70% des propriétaires d’une résidence donnée afin que le changement d’exploitant qui s’en suivra permette aux propriétaires concernés de conserver leur avantage fiscal. Les propriétaires minoritaires, qui n’auraient pas demandé la résiliation de leur bail, auront alors l’obligation de rembourser les avantages fiscaux obtenus lors de l’achat (remboursement de la TVAprorata temporis du temps de détention sur le temps de l’obligation de détention – idem pour le crédit d’impôt).
Encore une fois, l’unité fera la force des propriétaires.